相続した空き家を売りたいけど、どのくらいの価格で売れるのかな？
不動産市場は一般の人には馴染みがないので、売却相場がどのくらいかというのは難しいですよね。
今回は専門知識がなくても、実家がどれくらいで売れるかという相場を調べる方法についてご紹介します。
まずは更地としての売却相場を知ろう
空き家となっている一戸建ての売却相場を知るためには、まず更地の価格を前提にリサーチしましょう。
というのもほとんどの空き家では、建物部分の価値はゼロだからです。
購入する側としても、いったん更地にして利用するケースがほとんど。
したがって近隣の更地価格を参考にしていきます。
地価公示のデータを参考にする
まず国交省で毎年3月に公表している、地価公示のデータを見ていきましょう。
全国的に一年に1回行われているこの地価公示は、更地の価格相場を知る上で基本となります。
上記の検索サイトから、対象となる空き家に近い標準地をクリックすれば詳細な公示価格などが表示されます。
ここで所在及び地番というのは、その土地につけられている固有の番号のこと。
一般的に使われている住所（住居表示）とは異なるので注意してください。
また価格は1㎡あたりの単価で表示されています。
以前から使われている坪単価に直したいときは、以下の計算をしてみましょう。
[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”] 1㎡あたりの単価÷0.3025＝坪単価[/st-mybox]
また一般的にこの地価公示は、実勢価格の9割程度と言われています。
したがって実勢価格に直すときは、以下の計算をしてみましょう。
[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”] 公示価格÷0.9＝実勢価格[/st-mybox]
相続税路線価から査定する
先ほどの地価公示は、対象の土地と標準地が近くにあり、条件が似通っているときに有効な方法です。
ただ場所によっては近くに標準地が無いことも多く、精度の高い査定ができないこともありますね。
そんなときは相続税路線価から査定してみましょう。
この相続税路線価は、国税庁が作成・公表しているものです。
土地が面している路線（道路）ごとに、標準的な単価が設定されています。
例えばこの路線価図に810Cという表記がありますが、これはこの道路に面している土地の標準単価が810,000円／㎡ということ。
ただこの標準単価は、長方形の整形地を想定しています。
極端に細長い土地だったり、いびつな不整形地だったりするときは一定の減価をします。
その減価査定については、別の記事で詳しく解説しています。
＞＞相続する土地の評価額は路線価だけではない！評価減の事例まとめ
またこの路線価は実勢価格の8割程度というのが、一般的です。
したがって単価810,000円／㎡で200㎡の土地とすると、
[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”] 810,000円／㎡×200㎡÷0.8＝2億250万円[/st-mybox]
という計算で、その土地の売却相場価格が査定できます。
路線価が記載されていない地域では、固定資産税評価額を使う
路線価図で対象の地域を調べても、下図のように路線価が記載されていない地域があります。
これは倍率地域と言われていて、地方など主要な道路が無い地域のこと。
倍率地域では、相続税路線価を使った査定はできません。
その代わりに、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる計算方法が使えます。
路線価表と同じサイトに、上図のような評価倍率表があります。
対象地域の倍率をこの評価倍率表で調べて、固定資産税評価額に乗じるのです。
例えば固定資産税評価額が5,000万円の宅地であれば、
[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”] 5,000万円×1.1÷0.8＝6,875万円[/st-mybox]
という相場価格を査定できます。
不動産売却一括査定サービスを利用する
ここまでは一般の人でも相場を知る手がかりとなる方法を解説してきました。
ただ実際にいくらで土地が売れるのか？という精度の高い査定をするには、やはり不動産売買を専門にしている業者に依頼するしかありません。
実際に私のような不動産鑑定士でも、対象地域の売買相場については地場の不動産業者にヒアリングを行っています。
ですから一般の人が土地の相場を知りたい場合でも、地元の不動産会社に相談したほうが確実ですね。
しかし忙しい毎日で、不動産会社を訪問する時間なんてないよ！という方もいるでしょう。
自宅の近所ならまだしも、相続した遠方の土地だと現地に行くことも大変ですからね。
そこでオススメしたいのが、インターネットで複数の不動産会社に査定依頼ができるサービス。
自宅のパソコンでもスマホでも、簡単に査定を申し込めます。
複数の不動産会社に依頼する必要があるの？という疑問があるかもしれませんが、少しでも高く売りたいのなら必要なことです。
不動産会社によって査定方法やノウハウが異なりますから、査定額にも差が出てくるのですね。
結果として査定額が、約100万円の差があったというケースもあります。
したがって希望の不動産会社に一括で依頼できるサービスを使うことで、ムダな労力をかけずに済むのです。
今すぐ売る予定がなくても、とりあえず相場を知りたいという目的でも大丈夫。
すべて無料で使えるサービスですから、気軽に利用してみましょう。
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