相続した不動産を売るのなら早期の売却手続きがメリットあり！税金の特例や登記手続きの流れを評価のプロが徹底解説します

相続した実家の土地、どうしよう……

親が亡くなった悲しみが癒える間もなく、そんな難問が降りかかってきます。
私は不動産の専門家として、様々な相続の問題に立ち会ってきました。
その経験を元に、相続した不動産をトラブルなく売るにはどうしたら良いか？というポイントを解説していきたいと思います。
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相続した不動産は放置しない

相続した実家が住んでいるところから離れていると、つい放置してしまうものです。
定期的に通って維持管理するのには、時間も費用もかかりますからね。

だからといってそのまま放置していれば、いろいろな問題が起きてきます。

管理コストがかかる

人が住んでいない家は、放っておくとすぐに荒れていきます。
一戸建てであれば、次のような維持管理は欠かせません。

• 定期的な清掃
• 雨漏りなどの修繕
• 庭の草刈り

自分でやる場合は、実家までの交通費や時間的コストが問題になります。
人に頼むとすると、当然報酬を支払わなければいけません。

またマンションであればある程度放置しておいても共用部の掃除はしてくれますが、毎月の管理費は必要になってしまいますよね。

固定資産税がかかる

また管理コストとは別に、不動産を所有しているだけで税金がかかります。
固定資産税や都市計画税ですね。

都市部では馬鹿にならない金額になります。

また地方でも、大きな土地を所有しているのなら固定資産税もかさみがちですね。

空き家が倒壊する危険があれば賠償責任にも発展する

もしコストをかけたくないから、管理もせずに放置をしていたとしましょう。
痛みがきた建物はいつか倒壊する危険があります。

最近は空き家の倒壊による危険性を指摘する声が多く、自治体も対策に乗り出しています。
特定空き家というものに指定されると、自治体が問題を改善させるための勧告や命令が出せます。

ニュースにもなりましたが、倒壊のおそれがある建物を自治体が代執行により撤去して、その費用を相続人である孫に請求したという事例もありました。
（参考：「５軒長屋に倒壊の恐れあり」　「特定空き家」撤去命令　高松市（1/2ページ） – 産経WEST）

このように相続した不動産を放置するリスクは、年々高まっていると言えるでしょう。

すぐに売却するメリットとは？

私はいろいろな不動産の相続に立ち会ってきた経験から、相続した不動産はなるべく早く売った方が良いと考えています。
その理由を3つほど挙げてみましょう。

相続人で分配しやすい

相続が発生してから相続人の間で揉めごとになってしまう、いわゆる争続になるケースを多く見てきました。
ずっと仲の良かった家族が、相続をきっかけに口をきかなくなってしまうということも。

争続のきっかけは多くの場合、財産の分配方法です。
現金や貴金属など分配しやすいものは問題ないのですが、土地や建物を分割するのは難しいですよね。

したがって不動産を売って分配しやすい現金に替えることで、トラブルなく公平な相続手続きができるというわけです。

高く売れば相続財産が増える

相続した不動産を現金に替えると、相続財産の総額が増える場合が多いです。

なぜなら不動産は、相続税計算の基礎となる課税標準額と実際の市場価格に差があることが多いからです。

例えば土地の課税標準額計算には路線価を使いますが、この路線価は市場価格の7割～8割程度に設定されています。
だから相続するときはそれほど価値がなさそうでも、実際に売ってみると意外に高く売れたという事例も多いのですよ。

次世代に負の遺産を引き継がない

相続問題の恐ろしさは、時間が経つにつれて関係が複雑化していくことです。
いったん相続人が確定しても、時間が経つと相続人の中から亡くなる人が現れます。

例えば相続分4分の1の子Aが亡くなったとしましょう。
するとその相続分は子Aの配偶者と子ども二人に移ります。
いわゆる数次相続と呼ばれる状態です。
■
持分は配偶者が8分の1、子どもが各々16分の1。

相続不動産を共有にしていた場合も、子Aの配偶者や子ども達が持分を与えられます。
不動産を売却するにしても、新たな相続人の同意を得なければ契約できないというわけです。

こんな風に複雑化するのを防ぐためにも、早めに売って現金化をオススメしているのです。

高く売れれば相続人全員がハッピーになる

相続した不動産を売却して現金で分配することを、換価分割と呼びます。
換価分割は先ほどもご説明したとおり、現金の形で分配されるので争続トラブルが起こりにくい方法です。

ただここで問題となるのが、いかに高い値段で売れるかという点。
相続がきっかけで売却される不動産の多くは、不当に安い価格で売られてしまうケースが多いですね。
安く買いたたかれることを避けて適正な市場価格で売れば、相続人の取り分も増えて皆ハッピーとなるわけです。

不動産をなるべく高く売るコツとは？

では相続した土地建物を高い値段で売るにはどうしたら良いか？
考えてみましょう。

必要な手続きは早めに済ませておこう

高い価格でも買ってくれる買主が現れたら、すぐに売買契約をしたいですね。
ただ売買契約をする前に、しておくべき手続きがあります。

• 遺産分割協議
• 相続登記
• 土地の境界確定

このような法的手続きは、いざという時には時間的ロスになります。
あらかじめ売るための準備は欠かせません。

一括査定なら高く売れる

不動産を売却するには仲介業者に依頼（媒介契約）するわけですが、いきなり特定の業者と媒介契約を結ぶのは避けましょう。
その業者が本当に不動産を高く売ってくれるのか？分からないからです。

まずは査定をしてもらい、どのくらいで売れる見込みがあるのかを確かめます。

この査定は、なるべく複数の業者に依頼するようにしましょう。
不動産を高い価格で売るには、複数の業者に査定してもらうことが最大のポイントです。

複数の業者に競争してもらう

仲介業者は売買を仲介する手数料で報酬を得ていますから、売れる見込みのある不動産なら多少無理してでも媒介契約に持っていきたいと考えます。
したがって他の業者と競争になると、より高い査定額を出してきます。
複数の業者へ査定依頼することで、自然と競争が生まれて高い金額で売りやすくなるというわけです。

大手不動産会社が良いとは限らない

またテレビCMなどでよく見かける、大手の不動産会社が良いとは限りません。

地元の人しか知らないような中小の地場業者のほうが、より多くのコネクションを持っている可能性もあります。
多少高くてもその土地を買いたい！という買主を既につかまえているかもしれません。

だから査定を依頼するときは、大手だけでなく地元業者にもお願いするようにしましょう。

でもあちこちに電話やＦＡＸをするのは面倒……

とはいえ複数の業者に査定をお願いするときに、1社1社電話したりFAXしたりというのでは時間がかかって仕方ありませんよね。

そこでインターネット上でカンタンに査定依頼ができる、不動産一括査定サービスを利用してみましょう。
物件の所在地や規模などを入力するだけで、大手不動産会社から地場業者まで一括して査定を依頼できるのです。

手間もかかりませんし、すべてのサービスを無料で使えます。

ここで私がオススメできる不動産一括査定サービスをご紹介してみますね。

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相続手続きの流れのおさらい

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