自分の共有持分だけを売りたいとき、どこに頼めば良いのでしょうか？
共有持分を買い取ってくれる専門業者にお願いすることもできますし、第三者に売却したり他の共有者に売却したりというケースも考えられます。
それぞれの売却方法のメリットや、価格査定について解説しています。
共有持分の買取業者に売却する
インターネット上で「共有持分の買い取り」などと検索すれば、不動産の共有持分を専門に買い取る業者が出てきます。
このような買取業者に依頼するメリットはあるのでしょうか？
買取業者に買い取ってもらうときの相場は安い
共有持分を専門に買い取っている不動産業者は存在します。
ただしその相場は安くて、持分割合の2割程度。
例えば評価額6千万円の土地を持分割合3分の1で所有している場合、持分の評価額は2千万円。
これを買取業者に買い取ってもらうときは、400万円程度と安くなってしまうのです。
買取業者は持分を買い取った上で、他の共有者との交渉をして全体の所有権を手に入れようとするので、どうしても仕入れ価格は安くなってしまうのです。
ただ一般的な売却と異なり、契約締結・入金までのスピードが速いというメリットがあります。
すぐにお金が必要という人には、向いているでしょう。
高く買い取ってもらうには仲介業者に依頼する
これまで見てきたとおり、買取業者に任せると非常に安い価格で売却することになります。
なるべく高い金額で売りたいと考えているのなら、仲介業者に依頼したほうが良いでしょう。
仲介業者は、共有持分を購入したい投資家を探して購入を打診します。
投資家は共有持分を活用して利益を得ようと考えますが、買取業者ほど価格を下げて買うことはありません。
都心部の住宅地であったり収益物件であれば、それなりの金額で買い取ってくれるでしょう。
しかし、
- 地方部の市街化調整区域内の土地
- 田んぼや畑などの農地
- 共有関係が複雑で交渉不可能となっている
といった不動産の共有持分は利用価値が少なく、投資家も買いたいとは思わないでしょう。
このような共有持分の売却は難しいと思います。
業者以外で共有持分を処分する選択肢
買取業者以外で自分の持分を処分するには、他の共有者との交渉が必要になります。
他の共有者に買い取ってもらう
自分の持分を他の共有者に買い取ってもらうという方法が、一般的ですね。
誰かが単独所有とすることで、売却もやりやすくなります。
他の共有者に買い取ってもらうときは、価格設定に注意してください。
不当に安く（または高く）価格設定すると、税務署から贈与という指摘を受けて贈与税の対象となります。
相続税評価額や近隣の取引事例などから、適切な値付けをしましょう。
他の共有持分を買い取ってから一体で売却
逆に自分が他の持分を買い取って、不動産を単独所有とする方法もあります。
もちろん買い取るための自己資金が必要になりますが、単独所有にしてから売却することで利益を得ることも可能です。
共有物を分割して単独所有とする
建物は難しいですが、土地の場合は分割して各々の単独所有とする方法もあります。
土地を分割するには、管轄の法務局で分筆登記をしなければいけません。
また単純に持分通りの面積で分割しても、等価分割にならないのに注意してください。
土地は接している道路や方角などで価値が変化するので、等価分割するのが難しいのです。
不動産鑑定士による評価が欠かせませんね。
売却価格査定はどうする？
不動産の共有持分を売却するときの価格査定は、非常に難しい問題です。
- 買取業者に売却する
- 第三者の投資家に売却する
- 他の共有者に売却する
売却する相手によって、査定判断が異なってきます。
買取業者に売却する際は、前述した通り持分割合の2割程度となってしまいます。
第三者の投資家などに売却する際は、持分割合の7割〜8割程度となることが多いですね。
他の共有者に売却するときは、持分割合通りの価格水準になります。
したがって価格の比較をすると、
他の共有者 ＞ 第三者 ＞ 買取業者
という順番になりますね。
なるべく高く売るには、他の共有者に売却するのが良いでしょう。
共有持分をなるべく高く売るためのポイント
「面倒な自分の持分を売りたい。でもどうせ売るのなら、なるべく高く！」
という要望に応えるために、共有持分を高く売却するためのポイントをまとめてみました。
できるだけ共有者に買取ってもらう
先ほども触れたように、共有持分は売る相手によって価格相場が大きく変わります。
以下のランキングの順番に、高い価格で売れるのですね。
- 他の共有者に売る
- 第三者の投資家に売る
- 買取業者に売る
したがって自分の持分を売りたいのなら、できるだけ他の共有者と連絡を取り合って買取ってもらうようにしましょう。
もし他の共有者と感情的にトラブルになっているのなら、仲介業者や弁護士を通じてやり取りするのが望ましいです。
共有持分の扱いに慣れている業者を選ぶ
一般的な不動産業者は、共有持分の仲介や買取りしてくれないケースが多いです。
買い取りを依頼したら、お断りされることも少なくありません。
- 権利関係が複雑で面倒
- 買取っても不良在庫となるリスクがある
- 手間がかかるわりに儲からない
このような理由から敬遠されがちなのですね。
しかし不動産業界の中には、このような共有持分を専門に取り扱っている会社もあります。
そのような会社は権利関係の調整に慣れていたり、弁護士と連携して法的手続きを進めたりというノウハウを持っています。
もし自分の共有持分を売却したいのなら、このように共有持分の取り扱いに精通している業者を選ぶようにしましょう。
無料相談を活用しよう
「共有持分に精通している業者って、どこで探せる？」
このように不動産業者に心当たりのある人は、少ないですね。
普通はインターネットの不動産一括査定サイトを使えば業者が見つかるのですが、共有持分の場合は難しいです。
一般的な査定サイトでは、共有持分は査定不可とされてしまいますから。
そんなときは専門業者の無料相談を利用してみましょう。
共有持分を専門に取り扱っている中央プロパティーという会社があります。
中央プロパティーでは、
- 共有持分の売却についてのメール相談
- 面談による丁寧なヒアリング
- 不動産鑑定士による価格査定
といった相談を無料で受け付けています。
もしご自分の持分を処分したいのなら、気軽に相談してみましょう。
売却するときの注意点まとめ
共有持分を売却するときに注意すべきポイントをまとめてみました。
共有者全員を明確にしておく
他の共有者と連絡が取れなかったり、行方不明者がいたりという状態だと、買い手が敬遠しがちです。
他の共有者の住所や連絡先をキチンと把握しておき、できれば自分の持分を売却する旨を伝えておきましょう。
他の共有者とトラブルになる覚悟を
他の共有者に連絡できたとしても、共有持分の売却はトラブルになるリスクが高いです。
自分の持分を売却するのは単独で行える行為なのですが、他の共有者からすれば迷惑な話。
誰ともわからない第三者が共有者になってしまうからですね。
他の共有者とトラブルになりそうなら、弁護士や不動産業者の力を借りて解決するようにしましょう。
固定資産税の日割り計算がされているかチェックしよう
通常の不動産取引では、固定資産税を売主と買主で折半することが多いです。
契約日を基準に日割り計算をして、各々が負担するかたちになるのですね。
ただ共有持分の売却の場合は、売主が一括して負担するという契約内容が目立ちます。
固定資産税の負担割合について、前もって売買契約書の内容をチェックしておきましょう。