アパート経営で節税する

相続税対策のアパート経営で失敗しない!リスクを知っておこう

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アパートを建てれば相続税対策にもなるし、家賃収入も入ってくるからWで嬉しい。
こんな甘いうたい文句が、不動産業界では横行しています。
こんなアパート経営は失敗する
ただアパート経営はタダではできませんから、相応のリスクがあるのも理解しなければいけませんね。
今回はアパート経営の代表的な失敗例を踏まえて、リスクを回避する方法についてお伝えしたいと思います。

また相続したアパートを売りたいという方は、以下の関連記事を読んでみてくださいね。

営業マンのトークに要注意!アパート経営の失敗例ベスト3

土地を持っている地主さんは、不動産会社の営業マンからの誘惑に気をつけましょう。
彼らは電話や直接訪問することで、土地活用を勧めてきます。

本当に現実的な活用方法だと良いのですが、多くは自分の営業成績を上げるために無理やり提案しているものがほとんど。
そんな営業マンの甘言に乗せられて、アパート経営で失敗してしまった例を挙げてみましょう

甘い見通しでアパートを建ててしまい、キャッシュフローがマイナス

「駐車場の土地にアパートを建てれば、相続税の節税になりますよ」
こんな営業トークを聞かされたことのある地主さんは多いですね。


営業マンは節税メリットだけを強調して、アパート経営を勧めてきます。

ただアパート経営は建てて終わりということはありません。
その後何年にも渡って経営を続けますよね。

収支がマイナスになる例

後段で詳しく触れていますが、アパート経営には様々な事業リスクがあります。

アパート経営の事業リスク

  • 維持管理・修繕費用が高額になる
  • 空室が増えて賃料収入が激減する
  • アパートをやめたいのに、居住者が立ち退かない

特にお金の流れについては見通しの甘いオーナーさんが目立ちますね。

アパート建築にあたっての借入金の返済や、日々の修繕費用などをキチンと見積もった事業計画書を作るようにしましょう。

家賃保証だったのに賃料減額されて収入ダウン

不動産会社でよく提案されるのが、家賃保証
空室になっても一定の収入を保証するという謳い文句に乗せられてしまう地主さんがあとを絶ちません。

これはいわゆるサブリース契約のリスクとして、社会問題になっていますね。

サブリース業者が借地借家法における借主として保護されているため,サブリース契約の解約等のトラブルに関する確たる裁判規範がない状況を明らかにし,貸主の利益保護,トラブルの未然防止のためには,裁判による事後解決では十分ではなく,貸主と業者の情報格差を是正するための賃貸住宅管理業者への規制制度の構築が必要である

引用元:民間賃貸住宅の供給・管理の実態分析と政策のあり方に関する研究 -サブリース業など賃住宅供給・管理業の関与・役割を視角として-

サブリース契約については後述しますが、家賃保証といっても収入がずっと安泰というわけではありません。

家賃保証の落とし穴として、

  • 契約更新のときに減額される
  • 大規模修繕工事費を払わないと契約終了

といったことが実際に起きています。
安易にサブリース契約の家賃保証を当てにするのはやめましょう。

契約書に書かれている内容を、しっかり吟味する必要がありますね。

売却するにも担保評価が低く買い手が見つからない

  • 「アパート経営を始めたものの、思うように収益が上がらない……😫」
  • 「もう手放してしまいたい」

こんな相談を受けることもありますが、残念ながら物件を手放すのも困難な状況になっているケースもあります。

まずアパートを売却するにあたって、買い手を探さないといけません。
買い手となるのは不動産投資家ですが、彼らは物件の収益性について非常に慎重な見方をします。
現状で空室が多く儲かっていないアパートを、お金を出して買おうとするでしょうか?
買うとしても可能な限り値切って(指値を入れて)買おうとするでしょうね。

またこのような収益性の低いアパートは、担保評価が低く金融機関の融資が下りないというケースも多いです。
購入する投資家は融資を受けてレバレッジをかけることを前提としているので、あえて融資の下りない物件に手を出しませんね。

失敗するリスクを避けるには

このように、アパート経営には多くの失敗が潜んでいます。
そんな失敗を避けるために、事前に知っておいてほしいことをまとめてみました。

本当に必要?節税対策のためのアパート経営は資産家向け

アパマン以外の節税対策も取り入れよう

まず前提として、相続税対策として本当にアパートを建てる必要があるのでしょうか?

アパート経営など本格的な相続税対策が必要なのは、都市部で土地を保有している地主さんなど。
一般的なサラリーマン家庭の場合、ほとんど対象になりません。

自宅が相続財産となっている場合、小規模宅地等の特例などを活用すれば税負担がゼロということが多いです。

無理なアパート経営をしなくても、相続税対策は十分だと言えるでしょう。

アパート経営は立地が全て|あなたの土地は大丈夫?

アパート経営をするとして、あなたの土地はアパートに向いている立地でしょうか?
アパート経営を成功させるためには、

入居希望者が多い地域(需要がある)

需要に対して既存のアパート数が多くない(供給過剰でない)

という2つのポイントを押さえなければいけません。

例えば都心の駅が近くて利便性に優れた立地であれば、狭い面積でも家賃単価が高くなるので、収益性も高くなります。

立地条件のよいところでは建築密度が上昇し、特に都心や駅前近くなどでは高層化が進むにつれてエレベーターの設置などに伴い、建設コストが高くなる。そのためには単位家賃が高くとれる面積の小さな住宅を供給するという志向が働くのである。

引用元:家賃単価と広さ・立地問題

需要や供給について調べるには、インターネット上の賃貸物件情報サイトが便利です。

賃貸情報サイト

上記のような大手サイトを使って、その地域の物件数や賃料相場などをチェックしておきましょう。

営業マンの話を鵜呑みにしない

前段でもお伝えしましたが、ほとんどの営業マンはメリットしか言いません
自分の営業成績を上げるために、なんとか契約を取りたいと思っているからですね。

彼らの甘言に惑わされることなく、自分で判断できるように知識武装しておきましょう。

逆にデメリットもしっかり伝えてくれる営業マンなら信頼できると考えられます。
そんな営業マンに出会ったら、ていねいに話を聞いても良いかもしれませんね。

サブリース契約には注意しよう

いわゆるレオパレス問題が取り上げられてから、アパート経営でのサブリース契約が社会問題になっています。
国でも問題視していて、消費者庁や国土交通省が連携して注意喚起を行っています。
以下に関連リンクをまとめていますので、ぜひご一読ください。

知っておきたいアパート経営のリスク

失敗しないために、アパート経営のリスクについて知っておきたいですね。

【管理費用】日常的な支出がある

アパートを建てればあとは自然に賃料収入が入ってくる、という幻想を抱いていませんか?

実際のアパート経営には、様々なお金がかかります。
順番に見ていきましょう。

管理会社に支払う管理費・手数料

賃貸アパートを持つということは、事業を経営するということです
会社を経営するのと同じことですから、毎日のように必要な業務があります。
以下に挙げてみましょう

アパート経営における主な日常業務

  • 一般管理業務(家賃の徴収・クレーム対応など)
  • 入居者の募集・契約事務
  • 契約更新の手続き
  • 建物管理
  • 退去時の立ち会い・敷金などの精算

これらの日常業務を自分だけで行うとすると、かなり無理がありますね。
専門的な資格や経験が必要なものもありますから。

したがってほとんどの場合、管理業務を専門業者に委託することになります。

委託するための費用はどれくらいかかるのでしょうか?
一般的には家賃収入の5%程度と言われています。
ただ小規模なアパートになると、この割合が上がる傾向がありますね。

また定期的な管理費の他にも、イレギュラーな管理費があります。

  • 入居者の契約更新時:更新料の半額
  • 新規に入居したとき:広告料(家賃1ヶ月分)

こういった時の出費も考慮しておく必要があります。

例えば全6戸が満室になっているアパート(1戸あたりの賃料:8万円)の管理費は、以下の通り。

一般管理費 80,000円 × 6 × 5% 24,000円
更新手数料 40,000円 × 6 / 24 10,000円
募集広告費 80,000円 / 24 3,300円
37,300円

更新手数料は2年ごとに全ての入居者が更新すると仮定して、一ヶ月あたりの費用を算出しました。
また募集広告費は、2年間で1戸の新規募集があると仮定して、一ヶ月あたりの費用にならしています。

の小規模なアパートでも、一ヶ月に4万円近い出費があるわけです。
この項では省きましたが、その他にも土地建物の固定資産税なども支出になります。

【空室リスク】すべての部屋が埋まるわけではない

アパートを建てたからといって、そこに需要がなければ入居者は来ません。
アパート経営に失敗する事例の多くは、この需要の見極めが甘かったことが原因で起きています。

大都市圏ならともかく、地方の人口減少地域でアパートを建てたとしても、入居するわけはありませんよね。
また大都市圏だとしても、環境の変化に伴って空室になるリスクはあります。

  • 近くの大工場が閉鎖された
  • 大学キャンパスが移転した

このような変化でも、一気に空室が増えてしまうのです。

たいていの投資不動産会社では、満室になることを想定して利回りを計算しています。
したがってこの利回りは、最も理想的な状態というわけ。
現実的には、ここから空室による賃料収入減というリスクを加味しておく必要があるのですね。

例えば年間賃料収入が500万円・取得費(土地建物)が1億円とすると表面利回りは、

500万円÷1億円=5%


となります。

ここに空室による損失として、年間賃料収入の8%を計上してみると、

(500万円-40万円)÷1億円=4.6%


という利回りになります。

表向きのオイシイ利回りに騙されないようにしたいですね。

【入居者立ち退き】解体したいのにできない

平穏無事に入居が決まってアパート経営が上手くいっていても、ずっと経営が続けられるわけではありません。
相続した子がアパートを続けるよりも、解体して自宅として使いたいと考えるかもしれません。

しかしアパートに入居者が残っていると、その建物を解体するのは難しいでしょう。
我が国の民法や借地借家法によれば、基本的にアパートを借りている借家人はその権利を保護されています。
契約途中で立ち退いてもらうには、入居者に納得してもらえるよう立ち退き料が必要なケースが多いです。

立ち退き料の相場は一般的には、家賃の6ヶ月分とされています。
家賃8万円の場合、48万円にもなりますね。

ただ判例では、さらに高額な立ち退き料が認められたケースも。
(参考:建物賃貸借において、明渡しの「正当の事由」が認められる条件 | 公益財団法人不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター)
入居者が高齢者で代替の住居が見つかりにくいケースでは、立ち退き料が高くなってしまいますね。

このようにアパート経営は、やめるときも難しいと言えるでしょう。

ちなみに建物の解体工事について詳しくは、以下の関連記事を読んでみてください。

まとめ

どんなことでもメリットとデメリットの両面がありますね。
相続税対策のアパート経営でも同様です。
失敗するリスクやデメリットを十分に理解した上で、相続税対策を検討していきましょう。

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