駐車場経営

駐車場経営の初期費用をゼロにするには?運営会社の選び方が重要!

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「駐車場経営をしてみたいけど、最初にどれくらいの費用がかかるの?」
今回の記事では、こんな疑問にお答えしていきます。
初期費用ゼロで始められるケースもあるので、なるべく負担を減らしたいという人は必見ですよ。
駐車場経営の初期費用をゼロにするには?

初期費用は舗装工事が中心になる

駐車場経営を始めるにあたって、一番お金がかかるのはアスファルト舗装などの整地費用です。

もし古い家屋が残っているのなら、取り壊し費用も高額になることに注意しておきましょう。

古い家屋が残っているなら取り壊し費用がかかる

家の取り壊し費用

まず土地上に古い家が建っている状態なら、取り壊さなければいけません。
解体工事の費用相場は建物の構造によって違いますが、普通の一軒家(延べ30坪)で総額100万円程度はかかると覚悟しておきましょう。

坪当たりの解体費用の目安は、以下の通りです。

坪単価(円/坪) ㎡単価(円/㎡)
木造住宅(延30坪) 25,000〜35,000 7,600~10,600
鉄骨造住宅(延30坪) 30,000〜40,000 9,100~12,100
鉄筋コンクリート造住宅(延30坪) 55,000〜65,000 16,600~19,700

引用元:解体工事の相場は坪単価でどれくらい?極端に安い見積りに注意!

地域や敷地の形状などによっても相場は変わりますが、おおむね上表を参考にしてみてください。
家の解体費用については別の記事で詳しく解説しています。
🔗解体業者の選び方|一括見積りサービスにお任せするのがオススメ

整地・舗装工事

舗装工事の費用

まれに未舗装で特に設備も置いていない、いわゆる青空駐車場と呼ばれる駐車場を見かけることがあります。
一時的に貸すだけなら青空駐車場でも問題ないのですが、事業として継続的に取り組むのであれば整地や舗装工事が必要になります。

これらの土地整備工事の内訳は以下の通り。

  • 舗装
    • 砂利敷き
    • アスファルト舗装
    • コンクリート舗装
  • その他
    • ライン引き
    • 駐車番号表記
    • 車止めブロック
    • 歩道縁石の切り下げ工事

かんたんに見積もり例を挙げておきましょう。

名称 仕様 数量 単位 単価 金額
1.共通仮設工事
重機運搬費 重機運搬費ほか 1 200,000 200,000
準備工 水盛・遣り方 1 80000 80,000
小計 280,000
1.路盤工事
不陸整正 330 350 115,500
路盤工 再生砕石@100 330 1,100 363,000
小計 478,500
2.舗装工事
アスファルト舗装 透水性As(浸透性)t=4cm 330 3,400 1,122,000
小計 1,122,000
3.付帯工事
区画線 シングルタイプ 16区画 1 110,000 110,000
車止め 車止めブロック(アンカー式・反射板付)H=12cmタイプ 32 4,000 128,000
小計 238,000
合計 2,118,500
諸経費 合計の10% 211,900
総計 2,330,400

 

舗装はアスファルト舗装がおすすめ

内訳でも記載したとおり、駐車場の舗装は、

  • 砂利敷き
  • アスファルト舗装
  • コンクリート舗装

という3種類があります。

費用の安さという点では砂利敷きがベストなのですが、車に傷が付くトラブルが心配ですね。
課税上も有利になる、アスファルト舗装またはコンクリート舗装が良いでしょう。

一般的にはアスファルト舗装にすることが、ほとんどです。
コンクリート舗装のほうが丈夫で長持ちしますが、施工費用は高くなります。

整地からアスファルト舗装までの工事の流れをまとめてみました。

路床整正

路床転圧

路盤入込・不陸整正

アスファルト乳剤散布

アスファルト敷均し

アスファルト転圧

舗装費用は誰が負担する?

自営であれば、当然ながらオーナーが舗装工事にかかる費用を負担します。
一括借り上げ型の場合、運営会社との契約によって

  1. オーナー負担
  2. 会社負担

と分かれます。
なるべく初期費用を掛けたくないのであれば、会社負担してくれる契約にしましょう。

ただ舗装工事費用をオーナー負担にすると、一括借り上げの地代が高くなるというメリットもあります。
長い目で見ると、オーナー負担のほうが収益性が高いというケースも。

状況に合わせて契約内容を選んでみましょう。

看板設置

運転しているドライバーにアピールするために、駐車場の看板は重要です。
特に固定客のいないコインパーキングでは、重要な要素になってきますね。

  • 誘導看板
  • 料金案内看板
  • 満車表示機
  • 電飾看板

看板には上記のような種類があり、すべて併せると20〜30万円程度の費用がかかります。

ただし一括借り上げ型であれば、契約している駐車場運営会社が設置してくれます。
自己負担がないのは大きなメリットですね。

機器設置

  1. 監視カメラ
  2. 料金精算機
  3. 照明
  4. フェンス
  5. フラップ板

駐車場経営(特にコインパーキング)では、以上のような機器が必要です。
特に料金精算機は高額で、100万円程度することも。

だし一括借り上げ型であれば、看板設置費と同様に運営会社が負担してくれます。

初期費用をかけたくなければ、一括借り上げ型がオススメ

ここまで見てきたとおり、駐車場経営を始めるにはそれなりの初期費用がかかりますね。
ただし初期費用をどれくらい自己負担するかは、運営会社との契約しだいです。

自営 すべて自己負担
一括借り上げ 自己負担ゼロ
(または舗装費用のみ)

これから駐車場経営を始めようとする人は、なるべく初期費用を掛けたくないというのが本音でしょう。
そんなときは運営会社におまかせする一括借り上げがオススメです。

一括借り上げでも運営会社によって契約内容は様々。
複数の運営会社から見積もりをとって、なるべく有利な契約を結ぶようにしましょう。
一括して見積もり依頼ができるサービスを利用するのが便利ですよ。

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ランニングコストは税負担に注意

一般的な土地活用に比べて、駐車場のランニングコストは低いと言われています。
ただ固定資産税が満額かかる点には注意しておきましょう。

固定資産税

土地の所有者が毎年払わなければいけない固定資産税。
住宅の敷地として利用している土地であれば、最大1/6に減額される特例が受けられます。

しかし駐車場は基本的に建物がありませんから、この住宅用地の特例が受けられません。
したがって土地の評価額に対して満額の固定資産税がかかります。
駐車場経営では、この固定資産税の負担が大きくなることに留意しましょう。

ただし、

  1. 立体駐車場
  2. アパートや賃貸マンションの居住者専用駐車場

といったケースでは、住宅用地の特例が受けられる場合もあります。

駐車場の固定資産税については、以下の記事で詳しく解説しています。

事業税・所得税・消費税

駐車場からの収入に応じて、事業税や所得税などがかかります。
どのような課税をされるかというのは、

  • 事業規模
  • 個人か?法人か?
  • 課税売上高

によって異なります。
詳しくは税理士に相談してみることをオススメします。

管理委託料

一括借り上げ型の場合は、管理などもすべて運営会社の負担で行ってくれます。
しかし自営型で月極駐車場を経営する場合は、管理会社への委託料が発生しますね。

管理委託の内容としては、

  • 賃料の集金・督促電話
  • 空き区画の募集
  • 契約事務(新規・更新)
  • 車庫証明発行

などです。

一般的には地元の不動産屋や不動産管理会社が、駐車場の管理も行っています。

管理委託料の相場は、おおむね月額賃料の3〜5%程度。
会社によって相場はかなり異なるので、いくつかの管理会社から見積もりを取るようにしましょう。

補修・修繕費用

駐車場設備の修理や、アスファルト舗装の補修などの費用がかかることもあります。
一括借り上げ型では基本的に運営会社の負担ですが、状況によってはオーナーが負担しなければいけないことも。
事前に契約内容を確認しておきましょう。

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