自宅を取り壊して駐車場にすると、固定資産税が6倍になる。
こんな話を聞いたことはありませんか？
- 固定資産税が6倍に跳ね上がる仕組み
- 節税対策はあるのか
というポイントで解説していきましょう。
駐車場の固定資産税は、住宅用地の6倍にも跳ね上がる
家を取り壊して駐車場にすると固定資産税が上がるというのは、過去の記事でも解説していました。
個人住宅やアパートの敷地には、住宅用地の課税標準の特例と呼ばれる固定資産税の軽減措置があります。
住宅用地として認められると、土地部分の固定資産税課税標準額が最大1/6まで減額されるというもの。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| ～200㎡ | 課税標準額✕1/6 | 課税標準額✕1/3 |
| 200㎡を超える部分 | 課税標準額✕1/3 | 課税標準額✕2/3 |
この住宅用地の課税標準の特例によって、都市部で一戸建てを建てても税負担が軽くなるという恩恵を受けられるわけです。
しかし建物を取り壊して駐車場にすると、住宅用地の要件を満たさないので特例も解除されます。
それが固定資産税が6倍になるという意味なのです。
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実際の納税額はどれくらい上がる？計算シミュレーション
では実際にどのくらい税負担が増えるのか？
以下のような条件で計算してみましょう。
- 土地面積：100坪（330㎡）
- 土地の課税標準額：5000万円
- 固定資産税の税率：1.4％
- 都市計画税の税率：0.3％
家が建っている場合
| 課税標準額 | 対象面積 | 軽減率 | 税率 | 小計 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 5000万円 | 200/330 | 1/6 | 1.4% | 70,707円 |
| 〃 | 5000万円 | 130/330 | 1/3 | 1.4% | 91,919円 |
| 都市計画税 | 5000万円 | 200/330 | 1/3 | 0.3% | 30,303円 |
| 〃 | 5000万円 | 130/330 | 2/3 | 0.3% | 39,394円 |
| . | . | . | . | 合計 | 232,323円 |
駐車場の場合
| 課税標準額 | 対象面積 | 軽減率 | 税率 | 小計 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 5000万円 | 330 | なし | 1.4% | 700,000円 |
| 都市計画税 | 5000万円 | 330 | 〃 | 0.3% | 150,000円 |
| . | . | . | . | 合計 | 850,000円 |
駐車場にすると年間で65万円以上も税負担が増えてしまうのです。
駐車場経営を検討するときには、必ずこの固定資産税の負担増を考慮しておきましょう。
駐車場の固定資産税を節税する方法
駐車場経営で固定資産税を節税する方法は、限られています。
いかに駐車場を住宅用地として認めてもらうか、という点が焦点になってきます。
住宅用地として認められれば、課税標準の特例が使えますから。
アパート併設の駐車場とする
駐車場が住宅用地として認められる代表的な例として、以下のような状況を考えてみましょう。
アパートの敷地と地続きになって駐車場が2つあります。
一方はアパート住民が使う駐車場（Ａ）として、他方は誰でも使えるコインパーキング（Ｂ）として運営されています。
このとき、
- （Ａ）：住宅用地として軽減される
- （Ｂ）：非住宅用地なので軽減されない
という違いが出てくるのです。
（Ａ）はアパートの住人だけが利用しているので、アパートと一体の住宅用地として認められる可能性が高いです（建物延べ床面積の10倍まで）。
一方（Ｂ）はアパートと地続きになっているとはいえ、不特定多数の人が使うコインパーキングですから、機能的に別の土地になってしまうのですね。
このように同じ駐車場でも、機能の違いにより固定資産税の負担が大きく変わります。
もし駐車場と並行してアパマン経営を行っているなら、このような節税策が使えますよ。
設備にかかる固定資産税は償却資産として節税できる
駐車場を単独で運営している場合、土地の固定資産税を節税することはできません。
一方で土地以外の駐車場に付随する舗装面や機器類は、償却資産として固定資産税がかかります。
償却資産は年が経つごとに償却されて、課税標準が下がっていきます。
少しでも税負担を減らすために、償却資産の計算方法についても覚えておきましょう。
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