相続した土地をコインパーキングにして収入を増やしたい。
コインパーキングは一番手っ取り早い土地活用の方法ですが、経営方法によって収益性や手間が異なります。
月極駐車場との比較や運営会社の選び方とあわせて見ていきましょう。
経営方法
ひとくちにコインパーキングの経営といっても大きく分けて、
- 自営
- 一括借上げ（全部委託）
という二種類の方法があります。
それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
自営
自営とは文字通り、自分で土地上のアスファルト舗装や駐車設備を用意してコインパーキングを経営するスタイルのこと。
自営のメリット
自営のメリットをひとことで言うなら、自分ですべてコントロールできるという点にあるでしょう。
管理コストを下げられる
自営であれば自分で管理することも可能なので、管理コストを大幅に下げられます。
そのぶん、手元に残る収入が多くなるというメリットがありますね。
料金設定を柔軟にできるので、収入が増える可能性がある
コインパーキングの料金水準は、周辺の競合駐車場などの比較で決まります。
自営の場合は自分で料金設定できるので、思い切って低価格にするといった施策ができますね。
競合との差別化をしやすいというメリットがあります。
デメリット
自営で気をつけなければいけないのは、お金がかかる＆時間を取られるという点です。
トラブル対応に時間がかかる
駐車場では、車同士の事故や設備の破損などのトラブルが起きます。
自営だとそんなトラブルに自分で対応しなければいけません。
意外な出費のリスクもあることに留意しておきましょう。
初期費用や維持費は自己負担
土地の面積にもよりますが、最初に行うアスファルト舗装や車止めの設置、精算機などの初期費用は負担しなければいけません。
また駐車場経営を続けていけば、日常の維持管理や設備の更新などのランニングコストも見込んでおきます。
忙しい人には向いていない
このように自分でコインパーキングを経営していると、日常的な業務から突発的なトラブル対応まで、かなり手間がかかります。
会社勤めのかたわら副業として行うには不向きですね。
なるべく手間を掛けたくないのなら、一括借り上げ型にしておいたほうが無難でしょう。
一括借り上げ
一括借り上げとはコインパーキング運営会社に土地を賃貸して、準備から運用までをすべて委託するというスタイル。
オーナーの収入は、運営会社からの地代という形で入ってきます。
一般的にコインパーキング経営というと、この一括借り上げで行っている人がほとんどですね。
メリット
一括借り上げ型のメリットは、土地を提供すればあとはお任せできるという点にあります。
駐車場会社にすべておまかせできる
お金の回収から設備のメンテナンスまで、駐車場経営には手間がかかります。
事故などのトラブルが起きたら、最悪の場合訴訟問題になることも。
一括借り上げであればこのような面倒な業務をすべておまかせできるので、労力はほとんどかからないですね。
初期費用や維持費がゼロ
精算機や車止めなどの設置費用も、一括借り上げであれば運営会社の負担です。
アスファルト舗装については、
- オーナーが負担する
- 運営会社が負担する
という両方のケースがありますから、契約前に確認しておきましょう。
不労所得になる
一括借り上げのメリットをまとめると、手間がかからないという点に尽きます。
手軽な不労所得として始める人も多いのが、コインパーキング経営。
サラリーマンの副業にはピッタリですね。
デメリット
稼働率が上がっても収入が増えない
前述のとおり、一括借り上げ型の場合は運営会社との間で土地賃貸借契約を締結して、運営会社から地代が支払われるという形です。
契約内容にもよりますが、一般的に駐車場の稼働率が高くても低くても、地代は一定で変わりません。
したがって稼働率が高くて繁盛しているコインパーキングでも、収入が増えることがないのです。
収益性という面では劣りますね。
地代を下げられるケースも
また土地賃貸借契約にあたっては、
- 地代の改定条件
- 契約期間の定め
- 契約更新について
などの条件面をしっかり確認しておきましょう。
契約内容によっては、稼働率が低い場合は地代を下げられるなんてこともあります。
月極駐車場との比較
コインパーキングと月極駐車場を、経営面で比較してみました。
| 月極 | コインパーキング | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 舗装など | 自営だと舗装や設備設置など。 一括借上げであればゼロ |
| 収益性 | 月単位でまとまった賃料が見込める | 収入額は少なめ。 稼働率に左右される。 |
| 赤字リスク | 解約が多いと赤字経営になることも | 自営では初期費用回収までに時間がかかる。 一括借上げでは赤字リスクは無い |
| トラブル | 事故 不正駐車 賃料未払い |
事故 （一括借上げの場合は、運営会社にトラブル対応も任せられる） |
収益性という面では月極駐車場のほうが良いですが、コスト面や手間がかからないという点ではコインパーキングのほうが優れていますね。
コインパーキング運営会社の選び方
ここまで見てきたとおり、コインパーキング経営では一括借上げが一般的です。
一括借り上げではコインパーキング運営会社との契約になりますから、事前に契約内容を確認しておきましょう。
アスファルト舗装の費用負担
初期費用の中でも大部分を占めるのが、アスファルト舗装の費用です。
土地の面積や地域によっても相場は変化しますが、おおむね坪当たり18,000円〜20,000円程度。
50坪の土地で100万円程度の出費となります。
基本的に一括借り上げ型では、運営会社が初期費用を負担してくれます。
しかし例外的にアスファルト舗装についてはオーナー負担となるケースもありますから、きちんと確認しておきたいですね。
契約期間
土地賃貸借の場合、通常は契約期間が2年とすることが多いです。
更新の手続きや更新料の支払いについても、確認しておきましょう。
賃料改定
先ほど述べたとおり、稼働率が低い状態が続くと運営会社から賃料改定の申し出があるケースも考えられます。
契約書に賃料改定についての項目があるか、チェックしておきたいですね。
解約条項
空き地を駐車場にしていたけど、やっぱり家を建てることになった。
そんな場合は、運営会社との土地賃貸借契約を解約することになります。
契約書には解約についての定めがありますが、場合によっては解約金を支払わなければいけないことも。
十分に注意したいですね。
複数の会社を比較することが大事
ひとくちにコインパーキング経営といっても、形態や契約内容についての違いが見えてきましたね。
これからコインパーキングを始めるなら、ぜひ複数の運営会社を比較してみてください。
その中から、地代や契約条件などで自分にメリットがある会社を選んでみましょう。
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