【借地権の買取り相場】地主へ売却するのがベスト！買取業者では？

「相続した借地権を買い取ってもらいたいときは、どうする？」

借地権を処分するとき、

1. 地主に買い取ってもらう
2. 第三者に売却する
3. 買取り業者に買い取ってもらう

という3つの方法が考えられます。
ここでは一番オススメできる地主の買い取りを中心に解説していきましょう。

地主に買い取ってもらうのがベストの選択肢

借地権を売却したいとき、ベストの方法は地主に買い取ってもらうことです。
なぜなら、

相場より高く買い取ってもらえる

地主側にもメリットがあるので提案しやすい

という点が挙げられますね。
ここでは地主に買い取ってもらう流れや、相場について解説していきましょう。

買取りの流れ

それぞれカンタンに説明していきますね。

仲介業者は借地権や底地の売買に精通した会社を選ぶ

借地権の売却は普通の不動産売却と異なり、価格査定や権利関係の調整が難しいのが特徴です。
したがって仲介業者を選ぶときも、借地権などの売買が経験豊富な会社を選ぶ必要がありますね。

でも借地権に精通した不動産会社って、どこにあるの？という不安があるのなら、インターネットの業者紹介サイトを利用してみましょう。

借地権の売却となると、一般的な業者紹介サイトでは取り扱いできません。
専門の業者紹介サイトから依頼するようにしましょう。
いえカツというサイトは、相続や借地権など難しい条件の不動産を専門に取り扱っているサイトでは、

• 借地権に精通している仲介業者
• 早期の売却ができる買取り業者

といったニーズに合わせた業者を柔軟に紹介してくれます。
どうしようか迷っている場合でも、不動産の専門家によるアドバイスが受けられますよ。

• 東京都
• 千葉県
• 埼玉県
• 神奈川県

上記のエリアにお住まいの方であれば、気軽に相談してみましょう。

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建物取り壊しの条件はキチンと明記する

後半でも説明していますが、借地権の存在を証明するものとして建物は非常に重要です。
安易に建物を取り壊してしまうことで、借地権が消滅してしまう可能性も。
したがって売買契約書の作成にあたって、

• 更地で引き渡すか？建物がある現状有姿で引き渡すか？
• 取り壊し費用は、どちらが負担するか？
• どのタイミングで取り壊しするか？

といった建物取り壊しに関する条件を明記するようにしましょう。
仲介業者によってはこの問題をよく知らない担当者もいますから、注意してください。

地主に買い取ってもらう相場は借地権割合より高くなる

借地権価格をカンタンに求めるには、以下の式を使います。
[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”] 更地価格 ✕ 借地権割合 ＝ 借地権の価格[/st-mybox]
例えば、

• 更地価格：5000万円
• 借地権割合：60％

という条件で計算してみると、
[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”] 50,000,000 ✕ 0.6 ＝ 3000万円[/st-mybox]
3000万円というのが、借地権価格となりますね。

ただしより正確な評価をすると、借地権は上記の価格よりは下がります。
第三者に売却することを想定した場合、借地権はどうしても市場性に劣るからですね。

例外として地主に買い取ってもらうケースでは、借地権割合よりも価格が上がることが多いです。
地主は借地権を買うことで土地の完全所有権を手に入れますから、市場性がアップするという考え方なのです。

例えば、

• 更地価格：5000万円
• 借地権価格：2800万円
• 底地価格：1200万円

というように、借地権と底地を合計しても更地価格に満たないケースがほとんどです。

[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”] 2800万円（借地権）＋ 1200万円（底地）＜ 5000万円（更地）[/st-mybox]
この借地権を地主が買い取ることを想定すると、以下の計算式になります。
[st-mybox title=”計算式” fontawesome=”fa-calculator” color=”#74d0fd” bgcolor=”#e8f7ff” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold”]

更地復帰による増分価値
5000万円 － （2800万円＋1200万円） ＝ 1000万円

増分価値を地主に配分する
1000万円 ✕ 0.5 ＝ 500万円

増分価値を加算した借地権価格
2800万円 ＋ 500万円 ＝ 3300万円[/st-mybox]
この借地権価格3300万円を借地権割合にすると66％。
本来の借地権割合60％よりも高くなりました。
この考え方を不動産鑑定評価における限定価格と呼びます。

借地権を地主に売却するときは、この限定価格の考え方も知っておきたいですね。

注意点

借地権の取引では、他の不動産と異なる注意点があります。

借地上の建物登記を確認しておこう

借地権は建物に付随した権利ですから、土地上の建物に注意を払う必要があります。
相続で取得した場合、建物の所有権登記が亡くなった人のままになっていることも。
そうすると第三者への対抗要件を満たないといった不都合な点があります。
売買契約の前に登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、名義を確認しておきましょう。
また現状有姿で引き渡す場合には、建物の所有権を買主（地主）に移転することもお忘れなく。

建物の取り壊しは決裁が終わってから

土地上の建物が無くなってしまうと、借地権者が権利を主張する根拠も失われます。
したがって早々に取り壊してしまうと、契約が不調に終わったときに困ってしまいますよね。
借地権の売買契約を締結して代金決裁が終わってから、建物を取り壊したほうが良いでしょう。
また建物取り壊しの時期や費用負担については、契約書に明記しておくべきです。

もし地主が承諾してくれなかったらどうする？

地主に買い取ってもらうにせよ、第三者に売却するにせよ、地主の承諾を得なければいけません。
しかし地主の承諾が得られない場合はどうしたら良いでしょうか？
とるべき方策を考えてみました。

底地を買い取って完全所有権とする

借地権を売るのではなく、地主の所有権（底地）を買い取ってしまうというケースもあります。
底地を買い取ってしまえば土地の完全所有権が手に入りますから、更地として売るなり土地活用するなり、自由にできるというわけ。
もちろん地主を説得するという難問は残っていますが、仲介業者の助けを借りて交渉するメリットはある方法ですね。

借地非訟で裁判所による承諾をしてもらう

どうしても解決できない場合は、地方裁判所での借地非訟事件となります。
借地非訟とは借地関係のトラブルを解決するためのもの。
借地非訟のうち借地借家法１９条１項に基づく土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件では、地主に代わって裁判所が売却の承諾をする事ができます。
ある程度の費用がかかりますが、当事者同士の話し合いでは解決できない場合は借地非訟も検討してみましょう。

建物買取請求権を行使できるケースは限られている

場合によっては、地主に借地上の建物を買い取ってもらうこともできます。
これは契約期間満了時に地主が更新を拒絶した場合などに限って認められているもので、建物買取請求権と呼ばれます。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

引用元：借地借家法第13条 – Wikibooks

ただこの建物買取請求権は、契約期間の満了時というタイミングでしか行使できません。

また古い家屋の場合は時価換算で非常に安くなるので、借地人の手元に入る金額は少額になってしまいます。
この建物買取請求権を行使するのは、かなり限られたケースとなるでしょう。

買取り業者に買い取ってもらう相場はどれくらい？

借地権を専門の不動産業者が直接買い取るというケースも考えられます。
この場合地主に売るときよりも、買取相場は低くなってしまいます。

物件の状況などによっても相場は変化しますが、おおむね借地権割合の5割程度と考えておきましょう。

金銭的なメリットはない業者買取ですが、スピードが速いというメリットはあります。

一般的な借地権の売却では地主との交渉で時間がかかり、なかなか代金決済まで行き着きません。
相続税の支払いなどで早くお金がほしいときに、待っていられないというケースもありますよね。

そんなときは業者に買い取ってもらうことで、スピーディな取引が可能になります。