相続した実家が空き家になっているんだけど、手放すのも抵抗がある……
もしこういった考えをお持ちなら、更地にして駐車場にするのはどうでしょう？
駐車場にすると、比較的管理が容易で現金収入が得られるというメリットがあります。
デメリットと合わせて見ていきましょう。
駐車場にするメリット
空き家を取り壊して駐車場にするメリットをあげてみました。
現金収入が増える
やはり現金収入が得られるというのが一番大きなメリットでしょう。
立地・規模などにもよりますが、月数十万円の収入になる場合もあります。
土地は持っているだけで固定資産税・都市計画税がかかりますし、ましてや更地であれば負担は増えてしまいます。
そんな税負担を補える現金収入ができるというのは、心強いですね。
いざというときに売却しやすい
駐車場にするメリットとして、いざというときに売却しやすいという点も見逃せません。
相続したもののお金が必要になったり、二次相続で売却しないと納税資金が足りなくなったりというケースは比較的多いです。
そんなとき土地をアパート用地や借地にしていると、売却する前に入居者の立ち退きや借地契約の解除で、かなりの時間と費用がかかってしまいます。
その点駐車場であれば、看板などの設備を撤去するだけで済みます。
管理会社に委託していたとしても、委託契約を終了すればいいだけですからね。
将来売却する可能性が高い土地であれば、駐車場が一番の選択肢かもしれません。
比較的ハードルが低い
相続した土地を活用するというと、すぐに思い浮かぶのがアパマン経営でしょう。
ただアパマン経営は、かなりハードルが高いですね。
まず建物の建築費用が多額ですし、場合によってはローンを組んで建てることになります。
また建てたとしても入居者が来てくれるかという問題もありますね。
反面駐車場であれば、それほど費用がかかりませんし、契約車が少なくても大きなダメージにはなりません。
比較的ハードルが低い土地活用方法だと言えるでしょう。
駐車場にするデメリット
ここまで駐車場契約のメリットをお伝えしてきましたが、反面それなりのデメリットもあります。
順番に見ていきましょう。
固定資産税が100％かかる
駐車場契約の最大のデメリットは、固定資産税が100％かかってしまうということ。
別の記事で解説していましたが、どんなに老朽化した建物が建っていても、住宅用地の特例措置により固定資産税・都市計画税が軽減されていました。
特定空き家になると固定資産税が6倍に！相続したまま放置は危険
しかし駐車場にすると更地と同じ扱いになりますから、固定資産税も都市計画税もフルに負担することになります。
駐車場からの収入でペイできれば良いのですが、契約者少ないと税負担で赤字になってしまうかもしれません。
もし駐車場経営をするつもりなら、固定資産税についてはしっかりと押さえておきましょう。
立地が悪いと赤字になることも
駐車場経営が成功するかどうかは、立地が全てです。
- 駅や公共施設等に近い
- イベント会場等に近い
- 住宅地だが近隣に駐車場が少ない
このような条件であれば、その駐車場のニーズが高いと想像できます。
そうでないのなら、駐車場をオープンしたとしても需要が少なく、経営は厳しくなるでしょう。
駐車場を作る前に、近隣地域のリサーチは欠かせませんね。
それなりの初期投資がかかる
アパマン経営程ではないですが、駐車場でもある程度の初期費用は覚悟しておきましょう。
取り壊し費用
更地にするために、空き家を取り壊す費用も見積もっておきましょう。
解体工事にかかる費用は、建物の構造によって異なります。
木造住宅（延30坪）：25,000〜35,000（円／坪）
鉄骨造住宅（延30坪） 30,000〜40,000（円／坪）
鉄筋コンクリート造住宅（延30坪） 55,000〜65,000（円／坪）
大まかな相場は上記のとおりですが、
- 地下構造物の有無
- ブロック塀の有無
- 立木の本数
などによっても金額は変化します。
解体工事について詳しくは、以下の記事を読んでみてください。
[st-card id=402 ]
木造二階建て住宅であれば、おおむね100万円以上かかる計算になります。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造であれば、さらに費用が増えることも。
利用価値のない空き家であっても、取り壊すには百万円単位のお金がかかることは覚悟しておきましょう。
看板などの設置工事費
更地にしておけば車を停められるわけではありません。
それなりに利用者を呼び込むための設備を整えなければいけませんね。
- アスファルト舗装
- 看板
- ライン引き
- 車止めブロック
- ロック板
- 照明
- 柵
- 精算機
これらを設置する費用は見込んでおいたほうが良いでしょう。
駐車場経営を始めるにあたっての初期費用について、詳しくは以下の記事で。
[st-card id=792]
自分で管理するのは大変
数台の小規模な駐車場であれば自分で管理できますが、ある程度の規模となると自主管理が難しくなります。
- 料金の踏み倒し
- 不法駐車
- 接触事故
- 深夜の騒音
駐車場経営では、このようなトラブルはつきものです。
代金回収やトラブル対応のノウハウを持っている、専門の管理会社に委託するほうが良いでしょう。
月極駐車場であれば地元の不動産業者、時間貸し駐車場であればパーク２４などの専門業者に委託します。
もちろん一定の委託費用は発生しますが、お任せできるというメリットが大きいですね。
特に相続した土地の場合、遠方で管理するのが大変という声をよく聞きます。
そんなケースでは、最初から管理会社にお願いするほうがストレスが少ないですね。
空き家を駐車場にする前に、まずチェックしておきたいこと
空き家を駐車場にする前に、そこに駐車場を作ったら収入が得られるか？というポイントでチェックしておきたいですね。
そもそも駐車場のニーズがあるか？
そもそも空き家があるエリアに、駐車場を利用したいというニーズはあるでしょうか？
まったく利用者がいないところに駐車場を作っても、お金は入ってきませんからね。
基本的に駐車場のニーズがあるエリアとして、
- 住宅街
- 人が集まる病院や商業施設の近く
といったところが代表的です。
住宅街だと自分の宅地内に駐車スペースを確保できない人向けに、月極駐車場のニーズが高いです。
また人が集まる病院などでは、一時利用するためのコインパーキングの需要があるでしょう。
実際にどんな駐車場が周辺にあるのか？
グーグルマップで「駐車場」と検索すると、周辺の駐車場が一覧できます。
駐車場 – Google マップ
ここから、
- 月極と一時利用のどちらが多いか？
- 料金水準はどれくらいか？
ということもわかりますね。
駐車場に適した土地か？
エリアの駐車場ニーズがあったとしても、当該の土地が駐車場に不向きだと駐車場の設置そのものが難しくなります。
駐車場を作るためには、
- 車の出入りがしやすい幅の広い道路に面している
- 高低差がなく平坦な土地
という条件を満たす必要があります。
例えば車の入ってこれない路地状敷地であったり、道路との高低差のある土地では駐車場として利用するのは厳しいでしょう。
ただし駐車場として活用するのが難しい土地でも、トランクルームなどの活用方法があります。
土地活用のプロに提案してもらうのも良いかもしれません。
どれくらいの台数が停められるか？
その土地にどれくらいの台数が停められるか？というのも重要なポイントですね。
おおよその目安として、車一台あたり20㎡が必要と言われています。
例えば100坪（約330㎡）の土地に駐車場を作るとすると、
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330 ÷ 20 ＝ 16.5
[/st-mybox]
おおよそ16台が停められるという計算になります。
ただ実際にどれくらい停められるかというのは、
- 土地の形状
- 道路との関係
によって異なります。
例えば同じ面積でも、不整形な土地ではムダなスペースが増えるので、停められる台数が経るのですね。
実際に計画するときは、設計のプロに図面を引いてもらいましょう。
親が経営していた駐車場を相続したときは、どうする？
相続で親が経営していた駐車場を引き継ぐことになった人は、ぜひ小規模宅地等の特例を使って節税しましょう。
駐車場は貸付事業用宅地等と呼ばれ、上限面積200㎡・50％の評価減があります。
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